¿Qué es la Venta al por mayor? Se trata simplemente de encontrar una propiedad negociar y pasarlo a un cazador de gangas. Cazador de gangas que será un inversor, que o bien comprar la propiedad para vender o comprar a mantener los ingresos de alquiler. Sus ganancias como mayorista debe estar entre $ 5000 y $ 15.000 en cada casa. En algunos casos será superior a los $ 15.000 y en algunas ofertas de sus beneficios puede ser un poco más de $ 5,000. ¿Por qué al por mayor?
Inversionistas de bienes raíces elegir a las propiedades al por mayor por varias razones. Ellos podrían ser:
Dinero rápido - es posible que a su vez una propiedad de alrededor de 7 a 45 días y obtener dinero en efectivo en su bolsillo. Si usted necesita para obtener en sus manos algo de dinero rápido, esto sería una razón para mayoristas. O bien, puede que no necesite el dinero en efectivo inmediatamente. Es posible que sólo quieren construir sus reservas de efectivo. Venta al por mayor es una buena manera de hacer esto rápidamente.
Demasiadas casas - tal vez usted es bueno para encontrar casas, pero usted encontrará más de lo que necesita o puede utilizar en cualquier momento dado. Si este es el caso, venta al por mayor es una decisión inteligente para usted. Usted todavía puede sacar provecho de sus habilidades de localización, incluso si no se va a mantener la propiedad de su cartera personal. Flexibilidad - en un momento dado, se puede determinar si desea mantener la propiedad o venderla. Esto le da flexibilidad a medida que localizar y comprar propiedades.
Un hecho importante a recordar: Probablemente la cosa más importante que debe recordar cuando usted decide al por mayor es, el comprador debe obtener la mayoría de las ganancias! Esto es importante porque el comprador será el de compra y rehabilitación de la propiedad. Tiene que haber espacio suficiente en la oferta para el comprador a hacer esto y todavía conservan una buena cantidad de dinero por dinero en efectivo y / o equidad.
Esto no quiere decir que se encuentran las propiedades y dar a la basura por $ 1.000. Si hiciera esto, sería un perro de caza, no un mayorista. Su ganancia puede variar dependiendo de la casa, pero el mejor es usted en la localización de propiedades y armar ofertas, mayor será su ganancia será - mientras que todavía mantiene una excelente rentabilidad para el comprador.
Claves para el éxito de Venta al por mayor
Hay varias cosas que usted puede hacer para asegurar un negocio exitoso y rentable al por mayor. Vamos a discutir los momentos.
Fuente constante de propiedades - Anteriormente, en el programa, hablamos de varias maneras que usted puede localizar propiedades. Si usted quiere hacer al por mayor de su principal negocio, usted tendrá que asegurarse de tener una fuente constante de propiedades. Por ejemplo, usted puede desarrollar una relación con un testamento o un abogado de divorcio, ¿quién sabe un flujo continuo de personas con casas para deshacerse de él. Usted puede incluso desarrollar una relación con alguien en un banco que trabaja en el REO (Real Estate Owned) del departamento. Estas son las propiedades que el banco ha tenido que retirar debido a una ejecución hipotecaria. Sin embargo, usted decide a encontrar, lo que necesita para asegurarse de que usted tiene una fuente consistente.
Su lista de compradores - Si usted decide al por mayor, usted debe desarrollar una lista de compradores fuertes. Esto le permitirá encontrar propiedades con la seguridad de que puede mover. Incluso si sólo propiedades al por mayor de vez en cuando, es muy recomendable que usted tiene una lista de compradores construido. A medida que se discutió anteriormente, hay varias maneras que usted puede poner para construir su lista de compradores. Dos de las maneras más fáciles de hacer esto es colocar los anuncios en el periódico y hacer publicidad en la EREA. Usted puede incluso poner señales de la carretera para atraer compradores. Usted debe pensar en su lista de compradores como dinero en el banco. Una buena lista hará que sea mucho más fácil para usted para mover propiedades. Usted también se sentirá más seguro obtener las propiedades, sabiendo que hay gente dispuesta a comprar a usted. Buenas propiedades a buen precio - Una vez más, nos basamos en lo que hemos aprendido anteriormente en el programa. ¿Quieres tomar decisiones sabias cuando nos fijamos en las propiedades de inversión, incluso cuando usted al por mayor.
A pesar de que no se va a mantener la casa, usted todavía necesita para asegurarse de que se trata de una buena casa en una buena zona a un buen precio. Usted puede obtener 2br 1BA casas a precios bajos durante todo el día, pero es lo que realmente quiere? Nos dicen que no, a menos que la casa es tan barato que el comprador podría agregar un dormitorio adicional con pocos problemas. Pero incluso entonces, no lo recomendaría. Uno siempre quiere ir el camino de menor resistencia. No te casas con los planos de planta extraña.
No debe ser demasiado pequeño o tiene algún tipo de daño estructural. La mayoría de los inversores no quieren asumir los proyectos de rehabilitación de más de $ 15,000 - $ 20,000, sobre todo si se es principiante. Si usted encuentra una buena oferta que requiere una rehabilitación intensa, es probable que desee salvar lo que uno por sí mismo o pasar por completo. Y de nuevo, usted necesita asegurarse de que el precio es correcto. Debe haber espacio suficiente en el acuerdo para su beneficio, el beneficio del comprador y los fondos de rehabilitación. Su ganancia puede variar en función de la oferta, sin embargo, para hacerlo digno de su tiempo, usted debe apuntar a un mínimo de $ 5.000 por transacción. Por supuesto, esto varía según el hotel. Revisar las fórmulas de compra para venta al por mayor de propiedades. Recuerde: venta al por mayor no es ilegal tirar. Uno nunca quiere para inflar artificialmente el valor de una propiedad. Relación con su abogado de cierre - Por lo general, su prestamista elegirá el abogado de cierre. Sin embargo, esto no le impidió desarrollar una relación con ellos. De hecho, si usted trabaja con el mismo prestamista una gran cantidad (por sus compras o la de su comprador), se encontrará en la oficina que el abogado de cierre de un poco de tiempo. Aprender la cultura de la oficina. ¿Cómo se ejecuta? ¿Cuáles son las personalidades de los empleados? ¿Cuáles son sus nombres? ¿Cómo les gusta hacer las cosas? Usted encontrará que todos los abogados de cierre son diferentes. Algunos son más relajado mientras que otros son más tenso. Algunos aceptarán los documentos y las solicitudes enviadas por fax de usted, mientras que otros quieren directamente de su comprador y / o su prestamista. La clave es encontrar la manera de trabajar mejor con ellos para que sus ofertas sin problemas. Descubre lo que puedes hacer para facilitar las cosas en el personal al banco algo de buena voluntad, que debe de estar en un acuerdo lleno de baches!
Relación con sus contratistas - A pesar de que tienden a tener una mala reputación, es muy posible encontrar un buen contratista y desarrollar una relación con él. Es posible que tenga que pasar por varios contratistas para hacer esto, pero es posible. Su relación con su contratista es importante, porque hay que ser capaz de confiar en la calidad de la obra y los precios a los que se puede hacer. Incluso si el comprador utiliza su propio contratista, usted debe tener a alguien que puede hacer una oferta y los empleos que se pueden recomendar. Sus precios deben estar en línea con los que se han encontrado para ser justos y razonables en el mercado y su calidad debe ser el mismo. Si usted está recomendando a su contratista, hacer todo lo posible para asegurarse de que esta persona es confiable, justo y no un trabajo de calidad. No hay ninguna garantía de esto, nos hemos encontrado con algunos trapos a nosotros mismos! Pero siempre hacer su diligencia debida. Consulte con referencias y ver los trabajos que ya han completado. Y siempre estar en la mirada hacia fuera para más contratistas. Usted nunca puede tener demasiados los buenos!
Relación con su tasador - El tasador también será uno que es aprobado por el prestamista. Esto es bueno para usted y su comprador. Uno siempre quiere asegurarse de que sus valores son tan precisos como sea posible. El tasador se asegurará de que. Una vez más, vale la pena su tiempo para desarrollar una relación con el tasador. Al hacer esto, usted será capaz de conseguir que para verificar los valores para usted. Esto es importante si no está seguro acerca de un área y la necesidad de tomar una decisión rápida. Muchos de los tasadores de conocimiento puede decir que los valores fuera de la parte superior de sus cabezas. Esto es muy valioso para usted. Usted también desea un tasador que recibirá las evaluaciones completadas rápidamente. Realmente no hay razón para esperar más de 3 o 4 días para una evaluación. Si un evaluador tiene que esperar más de una semana, tiene que buscar a alguien más. La mayoría de los prestamistas son susceptibles a probar nuevos evaluadores, si existe una justificación. Si usted está teniendo problemas con ellos, es probable que también lo son. Lo bueno es que hay una gran cantidad de tasadores de sus propiedades con experiencia en inversiones evaluar.
Relación con su prestamista privado - esto es de suma importancia, tanto para las compras y las de sus compradores. Una de las cosas más importantes que hemos aprendido con la venta al por mayor es - Usted debe aprobar prestamista del comprador. Si es posible, deben exigir que el comprador utilice sólo los prestamistas que usted aprueba. Esto es importante porque el prestamista puede literalmente hacer o deshacer su trato. Usted necesita saber qué áreas de la talla prestamista, ¿qué tipo de casas, la cantidad de dinero que tienen y lo rápido que puede cerrar. No se sabe de un prestamista para aprobar una visión casa invisible y luego cambiar de opinión cuando van a ver que la mañana del cierre. Los prestamistas pueden quedarse sin dinero. Pueden tener como estipulaciones muchos como un banco convencional. Hemos visto todo esto sucede antes y no es divertido. Usted necesita para controlar esta parte del proceso. Entonces, usted puede estar seguro de que el acuerdo se cerrará cuando se supone que es. Usted debe trabajar con un prestamista que se aprecia su negocio y le hace una prioridad.
Conocer sus necesidades de cierre - Estos requisitos suelen depender de la entidad crediticia, pero usted debe saber lo que usted necesita antes de tiempo. Esto le permitirá a cerrar rápida y fácilmente. Usted puede comenzar a asegurar algunos de los documentos tan pronto como bloquear la casa. Algunos de los requisitos típicos son: seguro de valoración, el título de la encuesta, y la política de riesgo del constructor.
Marketing - La última lección entera fue dedicada a la comercialización. Eso es lo importante que es. Mercado, mercado, mercado!
Integridad - En los negocios, como en la vida, es tan importante tener integridad. En pocas palabras, que tiene que hacer lo que dices que vas a hacer. Todos los que usted trabaja con debe ser capaz de contar con el hecho de que usted es bueno para tu palabra. En venta al por mayor, hay un montón de cosas que están fuera de su control - que por qué es tan importante tener cuidado de que usted decide hacer negocios. Sin embargo, siempre hacen lo que pueden y la gente quiere hacer negocios con usted. Recuerde, las buenas noticias viajan rápido, pero las malas noticias viajan más rápido.
Ya sea que decida hacer al por mayor de su negocio principal o una parte de su negocio, es una buena opción para usted!
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